主题：【3·15】购房、验房过程中经常遇到的一些问题和如何维权

第一是面积差异，一般合同里面有约定。合同约定如果是按照多退少补，第二种方式，如果面积差额在正负3%之内是多退少补，如果超过3%是双倍返还。大家在验证的时候，只需要对照合同，看合同是怎么约定的，如果是哪种方式，如果已经约定了，你只能按照这么做，都是合理、合法的。

第二是我们在做业务过程当中，经常办理一些案子，我们代理的案子比较多的就是延期交房。延期交房应该说是非常普遍存在的，或者是比较广泛存在的一种情况。延期交房一般来说，商品房买卖合同里面也会有对此违约责任的约定。一般是每延期一天，按照总房款的百分之多少多少来付，或者是具体多少钱，都可以具体计算的。但是要注意诉讼时效，法律案件任何都有一个诉讼时效。比如说民法上法律对你权力的保护，一般是两年的诉讼时效，起点是你知道或应该知道权力被侵害之日起，可以通过诉讼或者其他的方式，或者仲裁。如果你在两年之内没有提起诉讼、或者仲裁或者其他的维权方式，超过两年，你再去向法院或仲裁提起诉讼，法律就不会受理了。你去法院，诉讼费还收，但是最后说是超过时效了，你还是白交诉讼费了。所以要其实去实现自己的权力，多说一句，比如说人身伤害诉讼时效是一年，国际技术买卖，国际货物买卖诉讼时效是四年，环境污染损害诉讼时效是四年，大体是这么几种诉讼时效。

   第三个问题是实践当中存在一个延期办理房产证，一起不能办理房产证，或者说不能办理土地使用权证。这个是实践当中，在我们一些办理案子当中，也是存在比较多的一些情况。这种情况里面就比较复杂，简单粗略来说，延期办理产权证，有这么几个原因，第一是开发商没有及时缴纳资金，这种情况就比较复杂了甚至拖上几年、十几年的情况也存在。第二是开发商的土地存在诉讼纠纷，因为我们国家的房地产市场起步比较晚，部分不健全，一方面法律体系在不断完善过程当中，在已有的法律体系下，执法不太严重，就造成了很多房子虽然社会上公开销售了，但是这个房子存在各种各样的诉讼纠纷在里面的，在我们代理的案子里面有这样的情况，整个小区有整体的诉讼。这个诉讼不是我们业主买房子有什么诉讼，而是根源土地所有权上有纠纷。大家比较知道的这里面有好多了，比如说环宇的土地使用权的情况大家都知道，那就是因为土地使用权引发了很多很多的事情，实际在我们的办案当中也出现这些问题，但是涉及公司的形象、商业秘密等等方面，不便于说出是哪些公司。

   但是一般是我们很多的房地产开发商是一方出地、一方出钱，两方合作建房。但是有的时候往往会出现不规范操作，但是这个地还签做下来了。但是有的时候，土地使用权没有办下来，各种证件办下来了，因为有销售许可证，一般讲有房地产开发五证，应该说这个合同是有效的。但是并不排除，你买这个房子以后，这个合同是有效的，但并不排除合同隐藏的一些法律风险，这是不能排除的。比如说你会发现你的土地使用权已经被房地产开发商抵押给银行了，这种情况下，就会导致，你的房子的如果土地使用权被查封了，但是房地产比较特出，房地不可分离，房随地走，这种特殊的法律规定下，假如说你的土地所有权被查封了，一般情况下，房产证不会办。

   即便是变了，有这样的例子，正幢楼买下来了，住了五六年了，但是房产证最后房管局给每户都办下来，但是土地使用权没有，老百姓也不知道，是因为开发商是因为跟合作伙伴有纠纷，被起诉了，做了查封。在这种情况下，土地使用权一直没有做到名下，但是这个土地所有权一直是房地产开发公司，所以在发生债权纠纷的时候，法院就拍卖了土地使用权，由于房地不可分离，要拍卖土地，就把房子一块拍卖，那么住的这些住户怎么办？当时处理的时候，当时如果愿意拿钱，那家公司，债权人，开发商欠人家钱那家公司，比如说欠五千万，连地带房子卖了五千亿，首先拿出五千万，还给那家公司，剩下的给用户分一下，但是你们的房产权，虽然住了五年，就转移给别人了，抵押了。也就是说你的所有权就落空了，这是一个真实的案例，发生在05年郑州市中级法院的。

   这种情况，当然现在实际房地产市场，近年来，05年、06年青岛的房地产商比较规范了，应该越来越少了。但是建议大家可以到房地产交易中心，了解一下我的房子无论是土地使用权还是房产有没有被查封、有没有被抵押，如果有的话，可以及时跟我们律师联系，怎么做我们律师会及时给你下一步的建议。

 
   刚才说的是延期办证和不能办证的问题。不能办证和延期办证，他俩原意有重合的地方，我不细讲了。

   第四部分，有一些不是买卖合同，比如说投资合作建房合同，这种合同我见过很多。这种合同性质在法律上定型不是商品房买卖合同，也不是买卖合同，要看合同内容是怎么具体约定的。我看到的投资合作建房合同，它的内容，因为判断一个合同的性质，并不是从合同名称来看的，而是从内容来看的。我看过的几个合同，它的性质就是一个投资、合作合同。在法律上应该受《公司法》调整，而不是受《房地产管理法》调整。受《公司法》调整，这些投资人，无论是拿五十万、二十万，实际在法律上有一个股东的地位，相当于一个股东的地位，如果是受《公司法》调整的话，发生了任何的法律风险，你都无权起诉这个房产公司，你只能自认倒霉，因为如果受《公司法》调整，是这样的，比如说我们四五个人出资成立一个公司，我们说我们要做什么项目，实际有这个合同的性质类似于这么一个性质，只要我们出资到位了，不存在虚假出资，假如我们亏损，被别人告到法院了，我们还有90万，假如是出资到位了，我们不需要承担责任了，如果不到位，我们还要填补。就合资建房合同来讲，我遇到的和这个很相似，比如说你们共同去做这个事情，做成了行，如果搞砸了风险共担，法律就是共同经营、风险共担、利益共享，合作一般这两个字在法律上三条原则，一个是共同经营，风险共担、利益共享，如果这个出问题了这个钱就打水漂了。

   还有所有新建的小区，必须按照总建筑面积配备不少于千分之五的配套用房，一个是物业管理用房，再就是可以做其他的用房。但是在总建筑面积不少于千分之五的配套用房，一般不得擅自对外出让，有的开发商为了赚钱，就当网点出售了。这个就可以通过打官司要回来，充当业委会的管理费，由业委会统筹使用。06年1月1日开始的一个规定，有很多人不知道。