主题：骗局：美国老太太与中国老太太买房的故事

在中国的房地产界和银行界中，广为传播着一个这样的故事：一个中国老太太，60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太，60岁时终于还清了购房的货款，而她已经在这房子里面住了30年了。这个故事仿佛告诉我们：我们应该感谢银行货款，通过银行货款，我们可以提前30年买上房子。
但是如果我告诉你，银行货款并不能让你提早买房，反而会让你付出比原来多3倍的价钱来买你的房子，购房货款是一个夺富于民的利器，你是否相信？别着急，让我们来看两个简单的经济学模型，你就彻底明白了。
先不讲买房，看一个买车的例子。在一个小村庄里，有一个汽车销售商甲，手上有两辆汽车出售，每辆25万。村里还有另外四个人乙、丙、丁、戊，他们都挺想要汽车，但他们手上分别只有30万、20万、20万和10万。显然，乙的购买力足够，想买就买了。而丙想了一下，作出这样的决定：我现在没那么多钱，但我再努力工作五年，就能攒多5万，到时再买好了。而戊想：汽车太贵了，我不买算了，每天我还是坐经过村里的公共汽车去市里上班。戊就这样放弃了。而丁虽然钱不够但还是特别想买。正好他有个朋友在银行，银行告诉丁可以货款。于是丁就首付10万再贷款15万买下了车。
从这个例子里，我们看到通过贷款，丁确实比丙早五年拥有了汽车，贷款能帮人提早拥有商品这个功能确实体现了。但是，请注意这个例子里的商品(即汽车)有两个关键的特征：
1.这种商品并非刚性需求。
2.这种商品可以物流运输。
我们来想这样一个问题：销售商甲想不想涨价？其实根本不用想，销售商当然想涨价，甲当然想把汽车卖到40万一辆。但如果甲真的涨成40万，会怎么样呢？首先，丁可能会放弃购买，因为这种商品，上面我们说过，不是刚性需求，不买它，对生活不会产生太大影响。其次，假如丁还愿意买，一定会出现这样的情况：另一个村的汽车销售商会把他的汽车运过来，跟丁说：“买我的车吧，我的只要38万。”。再另一些说：“还是买我的吧，我只要30万。””还是我的，我只要26万！”丁不是傻子，肯定会选择便宜的。只要市场自由，货物能物流运输，甲根本涨不起价，他一涨价，就会丢失他的客户。
如果把上面例子的商品换成房子会怎样？显然，房子没有上面说的两个特征。首先，房子是刚性需求，不买它，你可能不能结婚，子女不能上好学校，还要一辈子给房东打工。房子的需求有多刚性？可以这么说，在衣食住行中，只有“食”比“住”更刚性，如果“食”不能满足，人们就会不惜去犯罪，甚至去拼命了。房子的刚性稍弱一点，不至于拼命，但会愿意为之付出全部财产。注意，是“全部”财产，包括已在手的和未来的。其次，房子不能物流运输。你能说“北京的房子太贵，澳大利亚的房子便宜，我从澳大利亚买个房子运回来算了”吗？别开玩笑了！另外，影响商品价格的还有另一个因素：供求关系。供过于求时，价格会走低，供不应求时，价格会上扬。一般的商品般由于拥有前述的两个特征，市场会自动调节供求关系，使得供求平衡。
现在我们把上述例子的商品修改成房子，看看情况会怎变成怎样。如下：一个村庄里，有个房产开发商甲，建了两栋房子(政府有耕地红线等原因不让甲盖太多)，每栋40万。村里另有四个人乙、丙、丁、戊，他们手上们的财产和年龄分别有60万(50岁)、40万(40岁)、20万(30岁)和1万(20岁)。这里我们假设财产与年龄成正比，这符合大多数的情况。显然，乙丙的购买力足够，可以买房。这两个买房的人最低年龄为40岁。而丁戊的购买力都不足。如果没人借钱，丁和戊分别要再等10年和20年(即到40岁)才能攒够40万买房。然而银行告诉丁，最多可以借40万(按货款为2倍首付估算，这样比较接近现实中首付3成的习惯)给他。于是丁的购买力陡然大增，达到60万了。现在试问：丁是不是可以圆美国老太太的梦，提早10年拥有房子了呢？
你回答“是”了吗？别着急，你还没考虑乙和丙的反应。如果你是丙你会怎样？你肯定会立即找银行要求贷款(否则这两套房就会被乙和丁买走，没他份了)。丙的经济能力比丁强，于是银行评估后可以借给他80万。于是丙的购买力最大可达120万了。同样，如果乙去找银行，银行评估后会借给他120万(因为乙的经济实力比丙又强些)，乙的购买力可以去到180万。另外，不要忘记房产商甲也会有反应。甲会如何做？作为一个以赚取最大利润为目的的商人，一定会这样盘算：“乙丙丁的购买力有180万、120万和60万了，他们都是愿意倾尽这些财产来买房子的，现在市场上只有两套房，我何不坐地起价，把房子卖到120万，买给乙和丙？”于是房价就不再是40万了，而陡然变成了120万了，其中首付40万，银行贷款80万。至此，你还认为丁那60万购买力能买到房吗？所以，房子还是卖给了乙和丙，买家与银行实行房贷制度前一样。所不同的是，没有银行房贷制度前，乙和丙只需40万就能买到房子，而银行推出房贷制度后，他们就不得不花120万了，白白多花了80万！而丁怎么办呢？他不得不再等10年，手上攒够40万，才能找银行贷80万，才能买到开发商甲建起的下一批房。那时丁40岁了。这时我们看一看，银行实行房贷制度前，人们是40岁才能买房；实行房贷制度后，是几岁呢？照样是40岁，美国老太太的梦想根本没有实现！不仅没有实现，房价还番了3倍(还未算银行利息)，让人民白白多付了2倍的冤枉钱，往后20年都在做银行的奴隶！
(模型说明：我们在模型中放慢了开发商的建房速度，假设他10年能建起两套房。10年后，丁40岁，戊30岁(财产20万了)，并从外地新移民来一个己(假设40岁40万)。总之模型中要保证房子供应量小于需求量这个特征。外来移民这个假设也是根据目前国内城市化的特征做的。)
这里顺便说一下有些人的一个错觉，当今中国很多人是结婚就买房的，按25岁结婚计，中国人买房的年龄不是25岁吗？怎么没有提前呢？可是实际上不应这么计算，如果首期款相当部分是父母出资的，购房年龄也该计入父母的年龄。如果父母出资2/3，父母均为60岁，可这样计算：购房年龄=(60+60+25)/3=48.3岁。
话转回来，我们继续分析。为什么把汽车换成房子会有如此大的不同？原因就是因为房子没有前面说的两个特征。首先，房子是刚性需求，人们不能选择不买，最多也只能选晚点买。正因为房子是人们愿意倾尽财产换取的商品，所以开发商就要利用它榨干客户的所有财产。如果银行没有房贷制度，开发商就只能榨干人们的现有财产。而银行一实行房贷制度，就把人们的未来财产也放在了开发商面前。这么大的蛋糕放在面前，开发商绝不会手下留情，于是就把人们未来的财产一起榨干了。那为什么房子不会像汽车那样，有外地的竞争者进入，迫使本地的商家降价呢？这是因为第二个特征，建好的房子不能物流运输，因此无法这样引进竞争。唯一引入竞争的办法是政府多批些地，找不同的开发商建多些房子。但政府可能出于耕地红线的战略考量，也可能出于财政收入的利益考虑，总之政府一直执行从紧的用地政策。再说，即使政府完全放开土地，也未必能满足城市化大潮产生的巨量购房需求。总之只要供小于求，开发商就可以自由定高价，不用考虑民众的感受。
读到这里，也许你会想：开发商真是太发财了。因为，房价按40万计，除去成本，他的利润可能是8万(按利润率25%估算(25%已是暴利行业了))，成本大概为32万，现在房子买到120万，利润不就是120-32=88万了？利润率不就是88/32=275%了吗？如果你这样想，你就错了。因此，我们在探讨完银行贷款对房价的作用之后，我们再来讨论下房价利润的分配问题。要知道，开发商拿到土地可不是免费的。政府实行的是拍买制度，价高者得。房子只能买40万时，开发商可能只愿意出10万来购得土地(前面说的32万成本可细分为10万(地价)+22万(建设成本))，出更多他这个项目可能就亏了。现在房子可以买到120万，你出10万还能买得到这块地吗？另一开发商一看有这么高的利润，肯定会说“我出20万“，比你高，这样这块地你就拿不到了。但这位出20万的开发商肯定也拿不到，因为肯定还有其它开发商出30万、40万……一直出到90万，才会停止竞价。因为超过90万，这个项目的利润率就会低于原来的25%了。因此，在上面的例子中，可以计算出各方的所得：房价120万，首付40万，贷款80万，20年还清，20年产生的利息总共约40万左右(具体不详细算了，差不多是这么多)。该房子占的地价按70万估计(因为开发商拿地总是在几年前，房子在几年前可能价钱要低些，因此地价也不会拍到上面所说的90万，因此按低些估算。这也看出了为什么开发商要竭力涨价，因为房价只有保持上涨，开发商才能低价拿地高价卖房，实现利润的最大化。)这样的话，买房的人实际上要付出：70万(政府地价)+22万(开发商建设成本)+28万(开发商利润)+40万(银行利息)=160万。可见，银行实行了房贷制度后，与未实行前相比，买房人的付出变成了原来的4倍。并且在上式中，也大概估算出了买房人多付出的款额中，政府、银行、开发商分别分了多少。显然，政府拿的份额最大。
结论：至此，我们可以明白，在供小于求的情况下，银行房贷制度不仅不会帮我们实现提早拥有房子的美国老太梦，反而会让房价暴涨，我们为房子的付出白白多出3倍。所谓美国老太和中国老太的购房故事是一个彻头彻尾的谎言！并且，我们还可以进一步再想一想，中国为什么变成了国富民穷？夺富于民到底是怎样夺的？其实银行房贷制度就是开启这一过程的扳机！

这有什么办法呢？

这个社会就是这样的

别人就是要把你榨干哈哈，你不服？

真心痛恨这个房贷

未来几年的收入全部给了房贷了，呵呵 ，这个社会就是这样的，有钱就是大爷，现在我终于明白了哈

你圈我的钱，我黑你的钱，做人真心的不能太正直了，我开始发现我开始改变了哈

不是我们自己变了，是这个社会要把人培养成这样的人，你给我们无限的压力

对此，我只能说呵呵

我们的钱全给银行了