主题：昆明商业地产敲起的那些“警钟”

【昆明商业地产敲起的那些“警钟”】

面对一块诱人的蛋糕，第一个吃到蛋糕的人，无疑是抢到先机者，到后面抢的人多了，那么机会就变少了，尤其在蛋糕没有变大的情况下。 

这一分蛋糕的理论，用在目前正在井喷式发展的昆明商业地产领域，同样适用。最初，甚至把时间跨度拉到10年前，昆明都还只有一个城市商业，昆明人购物休闲的不二选择，当然是三市街商圈。 

2005年左右，城市外扩，北辰财富崛起，广福路有了世纪城和新亚洲体育城，再以后南亚风情·第壹城改变了南市区市民的生活方式，这些还只是开始，未来这几年，还会有很多代言区域的城市综合体出现。 

对于市民来说，这是一件让生活更便利，品质更高的事情，但是在城市居民没有快速增加的情况下，如果还遇到诸多商业综合体千城一面的现象，那会让整个城市商业很受伤。 

这不是杞人忧天，市场已经在以自己的形式释放着信号，本篇，就让我们来看看昆明商业地产已经响起了哪些警钟声。 

警钟1 体量超香港 

1999年世博会时，以写字楼为代表的昆明商业地产有过一个蓬勃发展期。最近两三年，昆明商业地产又开始新一轮的“井喷”式发展期，最直观变化就是商业体量猛增。根据一个数据显示，2011年，昆明人均商业面积接近2平方米，这个数字超过了很多一线城市，包括深圳（楼盘）、香港。近期，某商业机构又对外公布数据，未来昆明将会有“1972万平方米商业”相继入市，以700万区域人口来算，人均商业占比接近3平方米，这个数据直超发达国家人均商业占比。 

你可以说，昆明是旅游城市，会有发展后劲支撑，但是说总归说，这些商业体量上市后，如何存活下来才是关键。 

警钟2 自持比重少 

商铺全部销售，带来的问题就是商家单打独斗面对市场，难以拥有聚集大商圈人气的先天不足。这两年，商业地产多了，者挑剔了，商业地产全部销售者少了，于是出现了自持商业的模式，尤其在城市综合体建设中，很多项目都打出自持概念吸引者。 

据不完全统计，目前约有七成商业项目自持比例达50%以上。顺城100%自持，去年3月份进入试运营的南亚风情·第壹城自持占到75%，西山万达广场自持占到90%以上。这个数据是本地品牌房企和国内商业地产企业自持商业的比例。 

越是高的自持比率，越有利于后期的招商运营。但现实是，除了大品牌房企，更多的本土房企的还是大量销售着商铺，有些房企对商业的自持比例甚至不到50%。在这种形势下，这些自持比率不高的商业项目不仅难以和大品牌房企的商业抗衡，而且面对商业地产竞争的激烈，自身也没有竞争力。 

警钟3 价值被透支 

  “一铺养三代”曾经是不少商铺人士的守则，但这两年商业地产体量大释放同时出现的是股市不景气，引发了住宅和商铺热潮，使得商铺的价格被翻倍推高。 

以目前人气尚不足的呈贡新区某社区临街商铺为例，2009年以8000元/平方米的单价热销市场，到了2011年，这些商铺价格已经涨至3万元/平方米左右，租金为120元/平方米/月，在入住率和人气并不足的区域，这样的租金要赚回经营成本并不容易。 

在昆明主城区，目前城市综合体商铺的价格在5-10万元/平方米，社区商铺价格也在3万元/平方米左右，纵然如此，频频有商铺推出即售罄的火爆情况出现。 

商铺售价高，者要保证收益，只有提高商铺租金，而新商铺则面对着一个养商期，一旦租金过高，租商铺者就面对着收入与之比失衡的问题，于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。业内称，商铺的价值在销售时已经被透支了一部分。记者调查时也发现，一些新建社区内临街商铺空置，或是这方面的原因。 

警钟4 营销玩噱头 

随着产品类型的丰富，人们消费习惯的改变，简单的商场购物已经不能满足人们的需求，除了需求多样化，人们甚至开始挑剔购物环境，于是出现了各种模式新概念的购物，比如VC PARK，CBC社区商业，开放式体验型Park Mall……这些代表着一种购物新模式的英文单词，其实也是商业综合体营销方式上所卖的一种噱头。 

要不同于一般的城市综合体，要和区域内的精品项目区分开来，每个项目在定位上都是各尽其能，各具特色，同时，还表现在商业业态创新型组合上，以及产品设计上等方面，都是洋气十足，个性十足。 

业内也说，商业项目能做到差异化定位最好，最担心的就是换汤不换药，只是玩营销概念。 

警钟5 都是综合体 

出现这一问题，与城市规划和城中村改造分不开。有数据显示，昆明市382个城中村，目前完成土地交易面积约9000亩，地上可建建筑面积约2500万平方米。根据城中村改造项目规划方案指标看，住宅和泛商业配比为8：2。这一比例就决定了昆明未来商业体量不小。 

从目前上市销售的城中村改造项目来看，也可以预见，未来几年将是城中村改造项目商业、写字楼、公寓、酒店等泛商业物业的集中供应期，也就是说，会出现大品牌、大项目、大体量的商业地产。这两年昆明不乏这样的城市综合体，比如西山万达广场、恒隆广场等企业纷纷开发，在昆明引入企业独创的商业综合体。 

除了这些国内品牌入驻，本土房企在综合体的建设方面也紧随其后，于是各类城市综合体遍地开花。据了解，很多综合体的单个项目商业体量都接近100万平方米。 

警钟6 品牌店雷同 

商业体量大了，要填满综合体，就需要引进主力店，比如超市、影院，这些必不可少，之外，还有很多时尚品牌、餐饮品牌等业态并存。 

这没什么不妥，但不管是区域性商圈还是社区商业，在业态布局上和城市核心商圈的业态规划上没什么大的突破，其招商引进的餐饮品牌、电影院，核心商圈里面都有，那么问题就来了。 

很多商业项目由于商业资源受限，亦或者是跟风使然，品牌店雷同情况，已经在商业体中显现。已经开业或者正在招商的一些商业体，都将Zara、H&M等作为重要品牌引进。餐饮品牌也一样，在三市街商圈有的，其他商圈也很快引进了。从行业的长远健康有序发展来说，需要突破这种品牌店的雷同化引进和招商。

在个别的商业项目，已经出现了一些品牌店进入后撤离的现象，这需要引起关注。 

警钟7 500强成万能 

作为最能够迅速吸引人气聚集的利器，很多商业体纷纷引进国际国内品牌商家，于是肯德基、家乐福、国美等品牌商家随之落地，而且以最快的速度扩张开来。 

在全国城市中，昆明是特例。去年，昆明家乐福东华店营业时，这家店就成了家乐福在云南的第10家门店，也是在中国的第210家门店，可见家乐福在云南布局点之多，也可见昆明商业地产对500强企业的依赖之强。 

除了百货业，大超市、洋快餐等与综合体捆绑也是目前存在的普遍现状。“现在的城中村改造项目中引入的超市，大多不是沃尔玛就是家乐福，快餐店则多是肯德基和麦当劳，还有国内品牌电器店，商招来招去，就这几家，同质化严重。”业内邓女士曾这样表达自己的担忧。此外，引进国际酒店集团也已成为很多商业地产的金字招牌。 

警钟8 与影院结盟 

影院与商业地产结盟发展也是不得不提的一块。首个商业地产项目引入影院，是2006年北辰财富影院的开业。此后，昆明商业地产项目与院线共谋商业奇迹的迹象越发明显。如今，影院更是成为了昆明近几年新兴商业地产项目的标准配套。顺城王府井(600859,股吧)的百老汇影城、新西南的昆明环银国际电影城、南亚风情·第壹城的保利国际影城、新亚洲的虹影城、臻万百货店的17.5影城等等都是它们联姻的一个个缩影。细看未来3-5年昆明10-15家影院的扩展计划，欣都龙城、经典双城等楼盘的规划中都可以看到规模宏大的影院，昆明的郊县项目中，也同样可见这样的联姻。 

影院家族数量还在不断增加，商业地产与影院需要共同做大蛋糕才行。 

警钟9 写字楼等级乱 

每个商业综合体都有写字楼规划。自顺城双塔之后，出现的写字楼都以高标准要求建设，甲级5A成了每个写字楼的目标。大家都说自己的写字楼是国际化的，有网络架空地板、高级环保照明吊顶、遮阳商务窗帘、网络地毯，高速电梯，进口的空调这些硬件必须过硬，甚至还有一些写字楼突出低碳、生态、环保理念的引入和使用，于是“绿色”写字楼也出现了。 

昆明在打造区域性城市，对大量高标准建设的写字楼需求，是个趋势。但是写字楼都说自己好，如何好，还不行，要市场检验了才行。如何来判定写字楼的等级，目前并不容易分出个级别来。 

警钟10 地标大缺失 

说起老昆明的城市地标，有昆明百货大楼、有云南饭店，有工化宫，这些都是昆明城市记忆的地标符号。但随着城市的建设，这些地标逐渐因改造而消失了，昆明城市地标开始缺失。 

目前，不乏更的城市综合体致力于再造城市新地标，在高度上一再拔高，但大家各自为阵。纵观诸多商业地产，但凡有百米以上写字楼建设的项目，都有一个目标，就是打造区域性甚至是城市的形象符号或者是地标。而事实上，未来哪里能真正成为地标，需要看周边商气，开发商的运营实力等，不是建好就能行的。 

往往城市地标的形成，也会在周边形成一个商圈。目前，多个商圈正在打造，哪些项目能承载起城市地标的意义，我们也在极力寻找，于是启动《商国志》大型报道，来挖掘和确定商圈的地标性建筑

乱开发 无规划 

商业地产不好开发  容易玩儿死

有人气就行 光那么多干嘛

现在有些开发商慢慢在加重自持了

商业地产现在很火爆啊

最新消息  昆明前卫西路上一商铺爆炸了  一个轻伤一个双腿炸飞

今日上午，在前卫西路永丰商住城一个待拆迁的商铺里面发生爆炸。 据的住户称：爆炸发生在二楼，波及到了一楼，发生爆炸的房间里面有很多煤气罐 ，在爆炸中一人轻伤，一人双腿被炸飞。一旁停靠的四五辆轿车被烧毁，同时街的住宅窗户全被震碎。

这都是什么情况啊 怎么会突然爆炸呢？

两层楼都报废了 没有死人算是万幸了