主题：解读央行“限贷松绑”政策的意义

央行文件可总结成四句话:

1.三套限贷令取消；2.二套房贷大放松：现持一套房贷还清，则二套普通房按首套贷；3.针对外地人的限贷令取消；4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。

在举国欢庆祖国母亲65周年华诞的前夜，萎靡多时的中国楼市，特别是一直咬牙坚持“限购不松绑”的北京楼市，突然被注入了两剂强心针--“北京放宽普通住宅认定标准”以及“央行宣布对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

在短短不到60分钟的时间里，两道利好政策的出台，让众多开发商惊呼“幸福来的太突然了”，更有专家笑言“国庆假期取消，祖国母亲喊你回家买房”。一时间，无论东西南北，还是微博、微信，都在热烈讨论信贷松绑会对楼市带来哪些利好，以及是不是现在得赶紧买房，否则房价一彪升就错过了最佳的购房时机。对此，凤凰房产认为，此次央行信贷松绑对于中国楼市将带来以下七大利好。

利好一：首套刚需族群将减少资金压力

央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称通知）中明确指出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”，这意味着整天被“丈母娘”催促着买婚房的80、90后小年轻终于能减轻了一部分置业压力。

目前，商业贷款的基准利率为6.55%，贷款100万按等额本息还款方法分20年还清，总支付利息为796400元，每月还款额为7485元，而按照7折利率计算，则总支付利息为474667元，每月还款额为6144元，相当于可以节约22万元。

虽然，央行通知指出贷款利率最低可以打7折，但决定权还在各个商业手中，但购房人能获得9折利率的可能性已非常大。在这一利好的刺激下，估计有很多持币观望的意向置业者将陆续杀入楼市，而2014年的最后一个季度房地产将再现全新一轮的购房热潮，一扫过往的阴霾。

利好二：刚改人群获得金融杠杆支持

央行通知指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”这一利好对于楼市复兴的作用是极其巨大的，因为其意味着二套房贷款政策已经解禁，将导致众多有改善住房需求的购房人将回归市场。

在该政策发布之前，二套房置业首付严格执行7成首付，贷款利率为基准利率的1.1倍，导致不少有改善置业需求的购房人放慢了换房的速度，而新政的出台将极大刺激这部分改善型客户的置业热情。而对于坚持限购不放松的“四大天王”--“北上广深”来说，这一利好将降低二套房的置业门槛，而对于手中已有两套房的家庭来说，则可以还清两套房贷，出售其中一套住宅后，以此来实现居住品质的升级。

另外，该利好还将缓解中高端楼市的去化慢的问题。以北京为例，今年面市了众多高端楼盘，但在政府坚持的“打老虎”行动中，使得不少过去高端物业购房主力军消失了踪影，而有意升级换代的改善型人群则受“限购”“限贷”政策所累，因此这一利好在一定程度上将会刺激高端物业市场的回暖。

利好三：二三线城市去库存迎来曙光

央行通知指出“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”根据央行这一“认贷不认房”的新政，以及全国各地的限购松绑政策，将对于二三线城市的楼市回暖带来极大的促进作用。

今年以来，二三线城市饱受去库存压力，也因此导致了从杭州起源的全国降价风潮涌动，即便是有房价下降的走势出现，但购房人的反应仍不疾不徐，反而导致了楼盘老业主因房产贬值而造成的多起维权事件。因此，在“认贷不认房”的新政指引下，已经解除限购的二三线城市，有望使投资性需求重回市场，在一定程度上将改善众多城市库存量大的现实问题。

利好四：减少房企融资成本压力

央行通知指出“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。”从这一点来看，将极大降低房企的融资成本。

其实，从2013年底开始，楼市进入下行通道，市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻，导致开发商对于资金的需求几乎到了饥不择食的程度，在这样的市场环境下，房地产信托、私募基金、民间借贷等融资方式，已变身为房企的“救命稻草”，然而高额的利息压得众多中小房企喘不过气，而小房企破产以及被兼并的事件时有发生。因此，央行此番政策的出台将缓解房企的融资瓶颈，促使房地产行业的可持续发展。

利好五：有利于银行资金回流和新增优质业务

在今年中国实体经济走势不佳的情况下，众多银行对于信贷审批“慎之又慎”。相对而言，个人房屋信贷是最优质的信贷业务。而在央行的新政下，众多有置业升级的购房人为了获得金融杠杆，会立刻还清第一套房屋贷款，让银行快速收回第一套房贷本息，而改善型人群的第二套房屋贷款，又可以让银行重获优质个人信贷。对于银行业而言，无疑是“一举两得”的好事。

利好六：房地产股票会借势上扬

每次房地产利好政策的出台，都会带动地产股的整体上扬，无奈本次利好信息的发布，恰逢国庆节前一天，并在沪深股市3点收盘后。不过此次央行新政的利好作用非比寻常，因此我们可以相信十一黄金周后第一天，地产股将出现上扬走势。预计分晓，10月8日周三见。

利好七：房地产金融创新性产品迎来春天

2014年以来，不少互联网创新平台开始推出更多更为复杂的互联网变种产品，互联网金融领域继续精彩纷呈，并且从单纯的理财投资扩展到各种消费和投资领域，而房地产领域则成为了兵家必争之地，诞生了以平安好房贷为首的一系列房地产金融创新产品，为购房人缓解置业压力起到很好的杠杆作用。而随着央行信贷放松政策的实施，对于众多有置业需求而又首付不够的刚需人群，以及有置业升级需求又不想占用太多资金的改善性人群而言，房地产金融创新产品的出现，将满足他们的置业需求。因此，房地产金融创新产品将拥有良好的市场前景。

房贷政策调整释放三大信号

并不是要再让房价“起飞”

市场高度关注的房贷政策调整终于在9月30日得以明晰。央行、银监会公布通知，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，首套房认定有所放松。

在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力较大的背景下，房贷政策调整释放出哪些信号？

信号1

支持改善型自住房需求

通知明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

“这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行[0.75%资金 研报]业研究中心主任郭田勇表示，以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠，现在则可享受最低首付款比例30％、贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍的优惠。

随着经济发展和生活水平提高，越来越多居民产生了越来越强的改善型住房需求。中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，二套房对于现阶段的中国人来说，更多是改善型住房需求，而非投资投机需求。房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时，满足自住及改善型需求。

“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求实现了，对刚性需求也是有帮助的。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群表示，刚性需求往往要求的是小户型，改善型住房需求满足后原有的小户型住房会周转起来，带动满足刚性住房需求。

国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆认为，对于首套房认定标准放松，可降低改善型需求的购房成本，利息成本估计会降低20％左右。

信号2

稳定房地产市场预期

这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。最新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。

“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析。

在王军看来，这次房贷政策调整目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。

房贷政策调整，从某种意义上说，也是回归常态。交通银行[-0.23%资金 研报]首席经济学家连平指出，之前的限购限贷政策，主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策，带有明显的行政色彩。

“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。需求虽然仍然存在，但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化，进行合理调整，释放改善型住房需求，稳定市场预期。”连平认为。

信号3

定向调控稳增长惠民生

放在更大的背景下看，房贷政策调整，与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标，从PMI等先行指标，到投资等实体经济指标，均明显回落，形势比较严峻。

“经济下行压力很重要的来源之一，就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要，要引导房地产市场需求恢复，使房地产投资由落转稳，进而稳住投资，稳住整个经济增长。”张立群分析。

需要明确的是，这次房贷政策调整，并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。

“房贷政策调整，从宏观调控的视角看，还是一种结构性调控，没有大转向，不搞一刀切。就像之前对小微、三农的定向支持一样，是一种结构性调控。”王军认为。

住房需求，不仅关系到经济增长，而且关系到民生改善和消费扩大。连平分析，这次房贷政策适度松绑，是稳增长、调结构、惠民生比较好的结合。

不太懂，是不是预示着房价要大涨了？

不限购不限贷了，也不知道是好事还是坏事。

 有钱就是好事，没钱就是坏事呗。

顶，总之能满足我现在所需就行啦。哈哈。跟着政策走呗

买二套房是不是就只能贷3成啊？

 年龄限制也有关系的吧，有的银行只给贷款到60岁

。。。不是一回事。