主题：不动产与金融危机还有多远？

  货币政策的终极目标是维护货币数量的分配（distribution）均衡，如此一国国民的交易行为才能够持续进行。这就要求中央银行必须维护价格水平的稳定：首先是价格总水平的稳定；其次是不同价格之间的均衡。所谓“价格总水平的稳定”，是指既要避免通货膨胀又要避免通货紧缩，其衡量指标就是各国央行普遍设定的0－3%的CPI变动率控制目标。所谓“不同价格之间的均衡”，是指不同价格之间的同步变动。

在任何国家，根据交易对象的不同，交易最终只有三种：买卖、租赁和借贷；相应地，交易价格最终也分为三种：商品价格；租金价格和利息价格。在三种交易中，“买卖”交易频率最高，其价格形成机制也最简单，因此商品价格对货币购买力变动最为敏感。租金价格取决于使用者的支付能力，它会跟随商品价格的变动而变动。尽管借贷和买卖同样频繁，但是银行业将“借”与“贷”的存在使得利息价格形成机制最为复杂，它对货币购买力的敏感度最差。因此利息价格的变动不但滞后于商品价格的变动，也滞后于租金价格的变动。在CPI变动率控制目标必须是正值的情况下，购买以不动产为主的固定资产以获得更高的租金收益总是趋利避害的明智选择。用银行贷款购买不动产以获得更高的租金收益甚至是更好的选择。因此，在价格上涨状态下，不动产的繁荣很容易出现。但是不动产交易由于金额巨大，它必须依赖于银行贷款，因此“价格驱动”引发的不动产繁荣必然会给银行业带来巨大风险：

1.如果银行增量资金减少，购房者减少，开发商资金链断裂，无法还款。

2.如果利率主动提高到CPI变动率之上，或者CPI变动率下降到利率以下，购房者减少，开发商资金链断裂，无法还款。

3.如果建成房屋供大于求造成租金价格下跌，购房者减少，开发商资金链断裂，无法还款。

在任何经济体，如果放任利息价格的滞后和不动的繁荣，上述3个节点的出现都只是时间问题，所以房地产业的繁荣总是无法持续，并给一国银行业带来巨大冲击。要避免上述情况的发生，中央银行必须保证利息价格与商品价格同步上涨，即利率在任何时候都要高于CPI变动率：利息价格与商品价格同步变动，就意味着利息与本金的比率要加上CPI变动率；而之前的利率任何时候都不可能≦0，因此同步变动后的利率水平必然高于CPI变动率。由于贷款利率从属于存款利率，因此这里所说的利率指的是“存款利率”。

不当利率导致的不动产泡沫不胜枚举。1991－1993年期间美联储将基准利率降至与CPI变动率相当的水平，房地产市场迅速出现“量价齐升”的局面；2001年到2006年初的大部分时间里，美联储基准利率居然低于CPI变动率，房地产市场便出现一波“长期繁荣”，为“次级贷款危机”（subprime lending crisis）的爆发奠定了基础。2001年加拿大央行大幅降息，存款利率长期低于通货膨胀率，于是不动产价格就开始了长期上涨。在瑞士央行跟随欧洲央行降息之后，瑞士房价已经连续数年迭创新高。泰国2003年之后的存款利率几乎始终低于CPI变动率，于是泰国的“房地产繁荣”持续至今。

中国的城市化率带给房地产业多方的自信多少有些盲目：“中国城市化率”的计算依据是“户口”，而“城市化率”的计算依据是收入来源。换句话说，“中国城市化率”具有鲜明的甚至独一无二的特色，它没有可参照物，类似于宇宙真理。那么，大牌地产商和研究机构的报告如何对比中外的城市化率，从而判定“中国城市化率”偏低呢？再者，每年建成的房屋是否和“中国城市化率”的增长速度相称呢？房地产业创造的“刚需”一词，令人很难理解——需求的构成有三个条件：有需要、有确定的购买意愿和购买能力。如果“购买能力”依赖于银行贷款的话，它能够称得上“需求”吗？

在任何国家，根据交易对象的不同，交易最终只有三种：买卖、租赁和借贷；相应地，交易价格最终也分为三种：商品价格；租金价格和利息价格。在三种交易中，“买卖”交易频率最高，其价格形成机制也最简单，因此商品价格对货币购买力变动最为敏感。租金价格取决于使用者的支付能力，它会跟随商品价格的变动而变动。尽管借贷和买卖同样频繁，但是银行业将“借”与“贷”的存在使得利息价格形成机制最为复杂，它对货币购买力的敏感度最差。因此利息价格的变动不但滞后于商品价格的变动，也滞后于租金价格的变动。在CPI变动率控制目标必须是正值的情况下，购买以不动产为主的固定资产以获得更高的租金收益总是趋利避害的明智选择。用银行贷款购买不动产以获得更高的租金收益甚至是更好的选择。因此，在价格上涨状态下，不动产的繁荣很容易出现。但是不动产交易由于金额巨大，它必须依赖于银行贷款，因此“价格驱动”引发的不动产繁荣必然会给银行业带来巨大风险：

1.如果银行增量资金减少，购房者减少，开发商资金链断裂，无法还款。

2.如果利率主动提高到CPI变动率之上，或者CPI变动率下降到利率以下，购房者减少，开发商资金链断裂，无法还款。

3.如果建成房屋供大于求造成租金价格下跌，购房者减少，开发商资金链断裂，无法还款。

在任何经济体，如果放任利息价格的滞后和不动的繁荣，上述3个节点的出现都只是时间问题，所以房地产业的繁荣总是无法持续，并给一国银行业带来巨大冲击。要避免上述情况的发生，中央银行必须保证利息价格与商品价格同步上涨，即利率在任何时候都要高于CPI变动率：利息价格与商品价格同步变动，就意味着利息与本金的比率要加上CPI变动率；而之前的利率任何时候都不可能≦0，因此同步变动后的利率水平必然高于CPI变动率。由于贷款利率从属于存款利率，因此这里所说的利率指的是“存款利率”。

不当利率导致的不动产泡沫不胜枚举。1991－1993年期间美联储将基准利率降至与CPI变动率相当的水平，房地产市场迅速出现“量价齐升”的局面；2001年到2006年初的大部分时间里，美联储基准利率居然低于CPI变动率，房地产市场便出现一波“长期繁荣”，为“次级贷款危机”（subprime lending crisis）的爆发奠定了基础。2001年加拿大央行大幅降息，存款利率长期低于通货膨胀率，于是不动产价格就开始了长期上涨。在瑞士央行跟随欧洲央行降息之后，瑞士房价已经连续数年迭创新高。泰国2003年之后的存款利率几乎始终低于CPI变动率，于是泰国的“房地产繁荣”持续至今。

与此同时，上世纪70年代到80年代初发达国家由于利率管制所造成的“金融危机”（其中最为典型的莫过于美国储蓄和贷款协会危机）也很可能会在中国重演，至少官方也这么认为。2012年10月，时任中国银行董事长的肖钢在《中国日报》上发表署名文章指出：银行发行的“资金池”运作的理财产品，由于期限错配，要用“发新偿旧”来满足到期兑付，本质上是“庞氏骗局”。同样在2012年10月，中国央行副行长潘功胜撰文称，由于受统计范围所限，“货币当局已无法全面评估金融体系的整体风险和货币政策调控效果”。2014年3月份以来频频曝光的信托产品违约事件和开发商资金断裂事件很可能只是冰山一角，上世纪90年代的银行业危机大有可能重演。

中国的城市化率带给房地产业多方的自信多少有些盲目：“中国城市化率”的计算依据是“户口”，而“城市化率”的计算依据是收入来源。换句话说，“中国城市化率”具有鲜明的甚至独一无二的特色，它没有可参照物，类似于宇宙真理。那么，大牌地产商和研究机构的报告如何对比中外的城市化率，从而判定“中国城市化率”偏低呢？再者，每年建成的房屋是否和“中国城市化率”的增长速度相称呢？房地产业创造的“刚需”一词，令人很难理解——需求的构成有三个条件：有需要、有确定的购买意愿和购买能力。如果“购买能力”依赖于银行贷款的话，它能够称得上“需求”吗？

是不是大家都喜欢听房子要崩的信息？

经融危机是中国式社会主义道路上必经一段悲摧旅程，危机中也有机会吧，熬过来的活，熬不过去的死~~